Gestionar una ITE o un informe IEE desfavorable por parte de la comunidad de propietarios no siempre es una labor sencilla, ya que implica la realización de obras de subsanación de deficiencias. Estas obras suelen ser las mínimas para recuperar las condiciones adecuadas de conservación y seguridad. Dichas obras, sin embargo, pueden darnos más de un quebradero de cabeza en forma de problemas con la contrata, problemas técnicos, económicos, etc.
En este artículo intentamos aclarar cómo gestionar una ITE / IEE desfavorable de forma sencilla. Partimos siempre de que lo más recomendable es que el mismo equipo de profesionales a los que se confíe la inspección técnica del edificio sea capaz de supervisar las obras derivadas del IEE desfavorable. Es la forma de asegurar que se llevarán a cabo sólo las actuaciones necesarias, con las mejores soluciones en relación calidad / precio.
Pueden darse dos casos, que como propietarios deberemos gestionar:
1. Que la ITE / IEE desfavorable no implique actuaciones en la estructura y además el edificio no se encuentre catalogado. Si es así, las obras pueden llevarse a cabo sin proyecto técnico, utilizando como licencia la propia orden de ejecución. Dicho documento será emitido por los servicios municipales un tiempo después de presentar la inspección y ampara las obras a realizar, contemplando un plazo para su ejecución.
2. El segundo caso es que las actuaciones requieran proyecto técnico. Dicho proyecto podrá ser redactado por los mismos técnicos que han llevado a cabo la ITE / IEE desfavorable, o bien por cualquier otro técnico cualificado.
Primer caso, la ITE / IEE desfavorable no requiere proyecto técnico
En este primer caso habrá que buscar una o varias empresas constructoras de confianza (algo no siempre fácil de encontrar) para presupuestar las obras. Si el profesional que ha llevado a cabo la inspección se ocupa de la dirección de las obras, tendremos un control técnico independiente.
Sin embargo, si se prefiere gestionar directamente la relación con la contrata, habrá que analizar las soluciones propuestas, los presupuestos y las partidas con el fin de elegir las mejores opciones desde un punto de vista técnico / económico.
Una vez concluidas las obras se deberá redactar un certificado de idoneidad (ya que las obras no requerían proyecto técnico). Este documento lo elabora un técnico competente y certifica la idoneidad de las actuaciones ejecutadas. Podéis encontrar más información en nuestra web…
La presentación de este certificado es imprescindible cerrar el expediente. De esta forma finalizaría la ITE / IEE, que no tendrá que renovarse hasta dentro de 10 años (hablando siempre de Madrid).
Segundo caso, la ITE / IEE desfavorable requiere proyecto técnico
En este caso deberán ser los mismos técnicos a los que se les haya encargado el informe IEE o bien otros igualmente cualificados los que redacten el proyecto de subsanación de deficiencias. Con dicho proyecto se solicitará la licencia de obras y se llevarán a cabo las mismas, bajo dirección facultativa.
Al finalizar las obras será necesario presentar un certificado final de obra, que dará por concluidas las mismas y permitirá archivar el expediente.
Para terminar…
Esperamos que después de leer este artículo tengáis un poco más claro qué hacer si el resultado de la ITE o el IEE del edificio es desfavorable. Como habréis comprobado es, como siempre, cuestión de tener las ideas claras y actuar con sentido común!
Si necesitáis más información o asesoramiento técnico estamos a vuestra disposición a través del formulario de contacto, el correo rt@rtarquitectura.com y en nuestras páginas de facebook, twitter e instagram, donde cada día enlazamos información sobre la ITE, el mantenimiento y la rehabilitación de edificios… os esperamos!
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— Septiembre 2017: recordad que para los edificios residenciales colectivos de más de 50 años ya está en vigor el nuevo Informe de Evaluación de Edificios IEE en la Comunidad de Madrid!
— Diciembre 2019: añadimos los cambios que se han ido produciendo en los últimos años en materia de ITE.
— Junio 2020: incorporamos el nuevo Informe de Evaluación de Edificios IEE.
— Diciembre 2024: revisamos el contenido para mantener la información al día!
Buenas tardes, según dicen si no se hacen las obras en el plazo el Ayuntamiento realizará una ejecución sustitutoria. Esto quiere decir que hace y paga el Ayto. la obra y luego nos la cobra a nosotros? Nuestro problema es que el resto de los propietarios no tiene dinero para hacer la obra y yo no quiero pedir el único préstamo que nos concede el Banco (préstamo personal a la Comunidad con responsabilidad solidaria) por que dado que no tienen dinero en cualquier momento dejan de pagar y me embargarían a mí.
La única solución que veo es que haga el Ayto. la obra y luego nos la cobre, si es que lo hace en relación a la cuota de cada propietario.
¿Es así?. Muchas gracias.
Según nuestra experiencia si tras una ITE desfavorable (el Ayto tiene constancia de las deficiencias y emite una orden de ejecución, que ampara las obras) no se realizan dichas obras, al final, normalmente tras varios avisos, el Ayto puede realizar de forma subsidiaria la ejecución, pero el coste será bastante más elevado que si se hace de forma particular.
Te dejamos un enlace: http://xurl.es/crtow
La forma de facturar la obra por parte del Ayto (a la comunidad de propietarios o individualmente por cuotas) la desconocemos, por lo que lo mejor será que hagas la consulta en el propio Ayto, donde te informarán sobre estos temas.
Saludos, esperamos que vaya todo lo mejor posible!
Buenas, muchas gracias por contestar a nuestras dudas. Mi pregunta es la siguiente: mi finca está expropiada, y en su momento no nos dieron licencia de obra, ¿estoy obligado a subsanar las deficiencias por las cuales me han emitido una ITE desfavorable? En caso de no subsanarlas, ¿cual es el siguiente paso que seguirá el ayuntamiento? Hay que contar con que la finca pertenece a varios propietarios que se niegan a invertir dinero en ella ya que no viven en la finca actualmente. Gracias de antemano.
Hola, no es un caso muy habitual el que nos comentas, por lo que coge nuestra respuesta «con pinzas» ya que puede no ser exacta. Lo más parecido que hemos tratado nosotros han sido fincas fuera de ordenación que tenían que pasar la ITE u obtener el Certificado de Idoneidad. Entendemos que la ITE ya está realizada y su resultado es desfavorable. A partir de ahí creemos que el mantenimiento en condiciones de seguridad y salubridad sigue siendo responsabilidad vuestra, por lo que si os dan una orden de ejecución deberíais llevar a cabo las actuaciones ya que dicha orden es equivalente a la licencia de obras. Lo normal es que esa orden de ejecución sólo contemple aspectos básicos de seguridad, ya que como dices os han denegado en su momento una licencia de obras (habría que ver para qué obras se pidió la licencia, si ya estaba en marcha el expediente de expropiación, etc). Un saludo y suerte!
El pasado mes de julio vendí un piso que había heredado de mi padre. A fecha de hoy, me informa el administrador de la vivienda que el inmueble no ha pasado la ITE y que debo ser yo como vendedor quien me haga cargo de los gastos que proporcionalmente me corresponden. ¿Es esto correcto? ¿No debería ser el nuevo propietario quien se hiciera cargo de los mismos? Gracias.
Pues sin entrar en temas legales, que desconocemos, lo normal es que la ITE o la parte proporcional de la misma la sufraguen los propietarios en el momento de realizarla. Si ya no eres propietario no vemos porqué habrías de hacerte cargo del gasto. Un saludo.
Mi caso es un poco raro. El edificio en el que resido no se hizo correctamente la división horizontal. Estructuralmente es un edificio pero registralmente sale como dos. En el año 1992 se hizo una reforma donde se unieron estos dos edificios en uno solo, pero solo se unieron físicamente, nunca ser registró en ningún lado esta unión con tema papeles. En el catastro una parte del edificio figura que es del 1922 y la otra parte del 1900. Como me las apaño para el tema de la ITE? He pedido el informe técnico a urbanismo del tema de la obra, pero tampoco queda muy claro que hubiera alguna unión! No sé por donde empezar a gestionar esto! Un saludo.
Hola! Al ser un tema tan concreto te hemos contestado directamente mediante un correo electrónico. Un saludo.
Buenos días, muchas gracias por toda la información que ofrecéis en vuestro blog. Mi duda es la siguiente, estoy planteándome la compra de un piso construido en los anos 60 aparentemente reformado, recién pintado y demás. Se trata de un último piso (justo encima solo esta el tejado y se trata de una vivienda en esquina totalmente exterior) y me da miedo que haya vicios ocultos o problemas en los próximos anos. Buscando información he visto que en 2007 tuvo una ITE desfavorable en tejado y fachada, y que tiene que volver a pasarla en 2017 (dentro de dos anos). Habría alguna forma de saber si los daños eran tales que se necesitaran mejoras cada 10 anos, o es factible que las reformas realizadas en 2007 hagan que el estado en 2017 sea favorable? Hay alguna forma de comprobar si el piso esta efectivamente renovado (fontanería, electricidad)? Debería constar en algún sitio (memoria de calidades, etc…) Deberíamos contratar un inspector que realizara un análisis de la vivienda antes de la compra? La haría solo de nuestra casa o nos podría informar también del estado del edifico? Mil gracias!!
Buenos días Carla, muchas gracias por tu comentario. En relación a lo que nos preguntas, una cubierta que fue reparada hace casi diez años con motivo de la ITE del edificio, es de esperar que actualmente no tenga problemas aunque sin verlo no podemos decirte nada. Además la cubierta, junto con las fachadas son de los elementos de un edificio que más acusan el paso del tiempo y a la larga habrá que volver a repararla. En ese sentido tener tu vivienda justo debajo la cubierta tiene unos riesgos añadidos (filtraciones, humedades, peor aislamiento, más gasto energético, etc) que no tienen las viviendas de pisos intermedios. Por otro lado, para saber si el piso ha sido renovado a no, lo único que puedes hacer es preguntar al propietario y ver si dispone de las facturas de la reforma y con ellas justificar en que consistió la reforma que hizo. Como te imaginas las instalaciones van ocultas por las paredes y es complicado revisarlas. Finalmente, para conocer el estado actual del edificio te podemos ofrecer una pre-ITE en la que de forma particular y sin la validez oficial de la ITE inspeccionamos el edificio y reflejamos en un informe cual es su estado y que actuaciones debería acometer, en el caso de que hiciera falta, para obtener una ITE favorable. Esperamos haberte ayudado. Estamos a tu disposición. Un saludo.
Buenos días, me interesaría comprar una vivienda unifamiliar en Sevilla que tiene más de 50 años y que hizo la ITE en 2006 que salió desfavorable con obras de estructura, saneamiento y fontanería. La propietaria (que vive en la casa) no ha hecho las obras (y no piensa hacerlas) y tendrá que pasar la ITE en 2016. Como me han dicho que puedo comprar una vivienda con ITE desfavorable, he pedido un presupuesto para hacer las obras especificadas en la ITE de 2006. El importe asciende a 35.000 euros (sin contar licencia de obras y demás). ¿Tengo algún «derecho» que me permita exigir al propietario una rebaja del precio de la casa por el importe de las obras de la ITE? Desde el 2006, la vivienda se ha degradado por lo que necesitaría otras reformas. Gracias si me podéis ayudar con este asunto.
Buenas tardes. Pasar la ITE es una obligación, como tantas otras, pero eso no significa que todos los propietarios cumplan con dicha obligación. Con el tiempo los ayuntamientos van iniciando procedimientos sancionadores y finalmente pueden llegar incluso a realizar obras de forma subsidiaria. Por otra parte el propietario de la vivienda es libre de fijar el precio y tú de pedirle que haga una rebaja, pero nada más. Normalmente el mal estado de una vivienda hace variar su precio a la baja, pero debes ser tú quien vea si compensa la compra, a sabiendas de que deberás realizar al menos las obras que permitan cerrar el expediente previo de ITE y a ser posible también pasar la de 2016 sin problemas. Un saludo!
Esto es una locura. Pero si la mayor parte de la gente, si acaso tiene para comer y pagar los recibos… Un coche vale, lo dejas por ahí tirado o al desguace… Pero sin la vivienda, que haces, te vas a «vivir» a la calle? Por qué no asumimos en el primer mundo que la vida es riesgo y que esta obsesión por tenerlo todo asegurado, nos va a matar antes de que se produzca el riesgo. Que asco de vida la que se esta imponiendo…
Como ya te hemos contestado más adelante, no estamos de acuerdo. Ni los coches se deben dejar por ahí tirados ni tratar de prevenir riesgos nos va a matar. De la ITE no hay que hacer un drama, por experiencia te decimos que la mayor parte de las comunidades la pasa sin grandes problemas. Un saludo.
Buenos días, me han comunicado que debo reparar una casa que heredamos de mis padres entre tres hermanos por la ITE desfavorable y estamos tramitando su venta. Los futuros compradores quieren tirarla y hacerla nueva, que debo hacer? Así mismo me piden que abone 347,35 euros por tasa de prestación de servicios urbanísticos. Por favor que puedo hacer ya que a su vez mis hermanos y yo mismo estamos jubilados y con pocos recursos, nos dan dos meses para el inicio de las obras desde el 5 de febrero actual. Gracias por su atención.
Buenas tardes. Hace poco hemos tenido un caso parecido pero ya estaba realizado y presentado en el Ayuntamiento el proyecto de demolición. Lo que hicimos fue solicitar que se detuviese el procedimiento de la orden de ejecución de la ITE. El problema en vuestro caso es que si aún sois los propietarios y no hay proyecto de demolición en curso, las ordenanzas de ITE (no sabemos desde dónde nos escribes pero son similares en casi todos los municipios) establecen la obligación de conservar, independientemente de que penséis vender el edificio o de lo que piensen hacer los futuros compradores. Nuestro consejo es que si podéis lo habléis directamente con el técnico municipal que lleve el expediente de la ITE, a ver si os sugiere alguna posible solución que no implique hacer obras (medidas de urgencia o temporales). Un saludo.
Buenos días,
Existe algún plazo desde que un IEE es desfavorable hasta que se hacen los arreglos para ser favorable? Es decir, si hago un IEE desfavorable hoy y dentro de 9 años se hacen los arreglos, qué pasa? Quizás existan nuevos problemas desfavorable en el edificio. Cuando digo plazos, me refiero a normativa. Supongo que en el caso que comento, se debería hacer como si fuese un nuevo IEE con nuevos honorarios. Gracias y un saludo.
Buenas tardes. Con el IEE no nos ha sucedido por ahora nada similar ya que en Madrid de momento sólo los hemos hecho para rehabilitaciones energéticas. Con la ITE si no se realizan las obras en el plazo otorgado por la orden de ejecución y no se presenta el Certificado de Idoneidad Técnica el Ayuntamiento inicia un procedimiento sancionador. El plazo para ejecutar las obras lo determina el técnico que realiza la ITE a modo de estimación y lo ratifica la propia orden de ejecución. No obstante se pueden solicitar prórrogas. Un saludo.
¿Puedo alquilar mi piso y en qué condiciones teniendo el edificio, en Sevilla, una ITE desfavorable?
Buenos días. Si el edificio ha pasado la ITE con resultado desfavorable tendrá que subsanar una serie de deficiencias (desconocemos con detalle la normativa de Sevilla) en tiempo y forma, presentando al finalizarse dichas obras algún tipo de certificado. Pero el proceso de una ITE nada tiene que ver con alquilar una vivienda del edificio, salvo que por la gravedad de las lesiones se hayan tenido que tomar medidas de urgencia que imposibiliten su habitabilidad, por ejemplo. Un saludo.
Mi edificio no tiene la ITE pasada y precisamente han tenido que sustituir dos pilares en el inmueble que alquilo. ¿Tengo derecho a solicitar al propietario que pase la ITE del edificio? ¿Puedo exigir al propietario compensación en el alquiler mientras realiza las obras de emergencia para subsanar el defecto grave? ¿Mientras la ITE no esté pasada debería de haber compensación del alquiler? Gracias.
Buenos días. Nosotros nos dedicamos al ámbito técnico, no entramos en otras cuestiones. Quizá tus dudas las pueda resolver mejor un administrador de fincas o un abogado especializado.
Si las obras en elementos comunes (como la estructura) te han supuesto un perjuicio, entendemos que tendrás que negociar con el propietario o buscar otra vivienda si es una intervención que se alargue en el tiempo. Sentimos no poder ayudarte. Un saludo.
Hola muy buenas, Javier. Veo que estás muy enterado de todo esto de las ITE. A ver si eres mi salvador y me das una buena noticia. He dado señal para comprar un piso en una corrala con ITE desfavorable. Tengo oído que la comunidad no la hace por dinero imagino y que tampoco quisieron demoler para construir nuevos pisos. La pregunta es si yo compro, ¿puedo obligar a que el propietario actual pague las derramas futuras que a día de hoy se conocen pero no se han presupuestado ni se sabe cuando se harán las obras? Tenemos hasta 2020 para realizarlo, entonces tú que opinas, si puedo obligarle ¿qué debo hacer para reflejar que el propietario pague la obra para pasar correctamente la ITE el día que se realice? Y así yo estar bien seguro de que comprando puedo vivir tranquilo de que no me reclamarán a mi esas obras de la ITE… muchas gracias de antemano.
Buenas tardes. Tras 10 años trabajando en rehabilitación, reformas e ITEs… más nos vale estar enterados! Bueno, vamos a ver, sentimos darte malas noticias pero la normativa es muy clara al respecto, la obligación del deber de conservación recae en el propietario. Si tienen una ITE desfavorable ya hay un expediente abierto, pero si no quieren / pueden hacer las obras derivadas de dicha ITE una vez el propietario de uno de los pisos lo vende deja de tener responsabilidad, pasando al nuevo propietario. No hay forma de obligar a alguien que ha vendido un piso a correr con gastos derivados de la conservación del edificio, aunque dichos gastos se originasen cuando aún era propietario. Otra cosa es que debiese dinero a la comunidad, ahí sería mejor consultar con un administrador de fincas. Y otra más es al acuerdo privado al que podáis llegar. Un saludo!
Muchas gracias Javier. Contando entonces con el que yo me haré cargo de esas derramas futuras, tengo dos preguntas debido a que leo muchas cosas en internet: puede vender y yo comprar con ITE desfavorable en Madrid? Si se puede, puedo yo alquilar el piso sin problemas y legalmente aunque la ITE esté pendiente? Son cosas que desconocía pero ahora me pueden suponer un problema si al final decidimos no vivir en ella. Gracias de nuevo.
Buenos días. Si… a ambas preguntas. Que el edificio tenga pendiente pasar una ITE o realizar las obras derivadas de una ITE desfavorable no tiene nada que ver con vender o alquilar. Un saludo.
Buenos días! Tengo una duda sobre mi caso. Tenemos que realizar la ITE del edificio, que nos dieron desfavorable, las obras no son de patologías estructurales, pero si son algunos arreglos de la fachada, reparación de los canalones y colocar una barandilla en un tramo de escalera. Mi duda es si la obra no se puede empezar hasta que el Ayuntamiento nos emita la orden de ejecución? Y sabrías decirme el tiempo que suelen tardar? La otra duda es saber si hay que esperar a que un técnico del Ayuntamiento que ratifique la obra, una vez presentado y sellado por el arquitecto el informe?
Buenos días. El procedimiento es el que comentas, primero esperar la orden de ejecución del Ayuntamiento, que equivale a la licencia de obras y puede tardar entre un par de meses y un año. Si queréis empezar antes las obras tendríais que solicitar licencia y anular el procedimiento de la orden de ejecución, ya que en caso contrario os cobrarían dos tasas. Finalmente, una vez realizadas las obras, el arquitecto que hizo la ITE o cualquier otro os podrá hacer el certificado de idoneidad, que una vez presentado en el Ayuntamiento finaliza el trámite de una ITE desfavorable. Un saludo!
Hola! El vendedor de un piso me ha pasado la ITE del edificio y es desfavorable. La estructura horizontal y vertical tienen marcada la opción «grave», de hecho una de ellas tiene marcadas las opciones: leve, importante y grave. La comunidad ya ha empezado las obras. Por lo que he leído en otros comentarios… ¿estoy obligado yo a cumplir con los gastos de las obras de la comunidad? En «otras», de las descripciones, están marcadas las opciones: leve, importante y grave; el resto está bien. ¿Compraría un piso con esta situación?
Buenos días. Vemos dos temas… por un lado efectivamente cuando se compra una vivienda se corre con los gastos de la comunidad a partir del momento de la compra, independientemente de que los gastos provengan de las obras de una ITE desfavorable o de cualquier otra cuestión. Por otra parte el problema parece ser la cuantía de dichos gastos, ya que al estar afectada la estructura previsiblemente no serán pequeños. Desde el punto de vista técnico, si ya se están tomando medidas y efectuando las obras necesarias la ITE desfavorable no debería condicionar la compra. Un saludo!
Tenemos que pasar el informe técnico y la finca está bastante mal con lo cual será desfavorable, en caso de que fuera desfavorable somos 16 puertas y algunas de ellas dicen que no quieren pagar, la pregunta es ¿el Ayuntamiento obliga a cada propietario a pagar la parte proporcional que le corresponde?
Buenos días. No… el Ayuntamiento no está para obligar a pagar a cada vecino. Esa es una cuestión interna de la comunidad de propietarios y / o el administrador de la finca. El Ayuntamiento, una vez presentada la ITE, en unos meses dictará orden de ejecución para las obras necesarias (que equivale a la licencia de obras) y si en un plazo razonable no se presenta un certificado de idoneidad que justifique que se han llevado a cabo dichas obras, iniciará un procedimiento sancionador (multa) con varias fases. Un saludo!
Buenas, nos salió el ITE desfavorable. Ahora nos han pasado la derrama, salimos a 1500€ por vecino, una pasta, siendo dos escaleras y unos 30 vecinos. Mi pregunta es, es normal este precio? Y segunda pregunta, existen ayudas por parte de los ayuntamientos que se puedan solicitar? Las obras son estructurales y de humedades, terrazas, etc.
Buenos días. Una obra de 45000 euros que abarque temas estructurales y de terrazas / humedades no nos parece en absoluto descabellada, siempre sin conocer el tipo de edificio, las lesiones, etc. Por otra parte al menos en Madrid, donde trabajamos, las últimas ayudas para obras de ITE se dieron en el año 2012. El Plan MAD-RE se podría solicitar para obras de conservación si se cumplen una serie de condiciones. Un saludo.
Buenas tardes, la ITE ha salido desfavorable para una vivienda en Sevilla, el mayor gasto se lo lleva tejados y humedades de fachadas internas del ático en el cual vivo. Algunos propietarios quieren que yo me haga cargo por el 100% de la derrama por estos desperfectos. Mi posición, es que al ser el tejado del edificio y fachada interna comunes, es la comunidad en su conjunto la que debe proprocionalmente distribuir la derrama entre todos los propietarios. Quería preguntaros si estoy en lo cierto.
Buenas tardes. Te podemos confirmar que efectivamente el tejado es común al resto de la finca. Nosotros como arquitectos no tratamos este tipo de problemas, quizá un administrador de fincas te pueda orientar mejor ya que pueden entrar en juego los estatutos de la comunidad, por ejemplo. Un saludo.
Me gustaría saber si se puede impugnar un informe de ITE. En mi comunidad mirando solo en 4 viviendas de 14, como en alguna había humedad de condensación, han determinado que hay que hacer de nuevo media fachada. La fachada está hecha hace 15 años con mortero monocapa, y cuando llueve tiene aspecto de mojado pero el agua no penetra, así nos lo explicaron y así es. Es que la fachada está bien. En 1 día esta seca. Y la mayoría en casa no tenemos esa condensación. Es que es pagar a lo tonto hacer otra fachada. Quisiera impugnar este informe pero no sé como hacerlo. Muchas gracias.
Buenos días. El criterio a la hora de dar una ITE desfavorable por humedades de condensación puede variar, desde luego, entre distintos técnicos. Nosotros lo consideramos una deficiencia relacionada con la salubridad que dependiendo del alcance puede ser un problema grave. En cualquier caso las humedades de condensación son complicadas ya que también pueden depender de factores como la ventilación o el uso particular de la calefacción. Sobre la cuestión de “impugnar” una ITE no se nos ha dado el caso. Lo lógico es revisarla ante de su prsentación / registro. Quizá en los propios servicios de urbanismo de la junta municipal te puedan informar. Un saludo.
Buenas tardes. Estoy interesada en comprar una vivienda pero tiene la ITE desfavorable, según el documento las causas son: estado general de fachadas, exteriores y medianeras, estado general de conservación de cubiertas y azoteas, estado general fontanería y la red de saneamiento. Tengo las siguientes dudas:
1. Son reformas muy costosas?
2. Son deficiencias muy graves?
3. Podría conseguir una hipoteca bancaria con estas circunstancias?
4. Si se niega algún vecino a pagar las reformas, que ocurriría?
Buenos días. Cuando se compra una vivienda es frecuente que el edificio esté «en proceso de ITE» ya que es una revisión que se pasa cada 10 años. Al respecto de tus dudas sólo podemos contestarte en términos muy generales:
1. Los apartados de fachada, cubierta y redes pueden resultar desfavorables por pequeñas lesiones o requerir intervenciones importantes: saneado de fachada, impermeabilización de cubierta, sustitución de redes.
2. Las lesiones anteriores no suelen ser graves pero todo depende del grado de afectación y de si existe riesgo de desprendimiento, normalmente las lesiones más graves se dan en el apartado de estructura.
3. Entiendo que si ya que el proceso de una ITE puede durar tranquilamente un año, por ejemplo, pero sobre temas hipotecarios no te podemos orientar.
4. Sobre temas económicos y / o cuestiones de la propiedad horizontal lo mejor es que consultes con un administrador de fincas, morosos puede haber en cualquier comunidad.
Buenos días,
Me estoy comprando un piso que tiene más de 45 años, por lo que está obligado a pasar la ITE. La semana pasada firmé arras y me comentaron que el arquitecto inspeccionó el edificio en diciembre y que están a la espera de que emita el informe. He llamado al administrador y éste me dice que llegará en una o dos semanas y que seguramente la calificación de la ITE será APTA PROVISIONAL que es cuando encuentran deficiencias importantes pero no graves ni muy graves. ¿Sabéis si esta calificación de la ITE es desfavorable? El piso me lo compro mediante hipoteca, y el banco me pide este documento. He leído que los bancos no conceden el préstamo hipotecario cuando la ITE ha sido desfavorable, pero no sé si una APTA PROVISIONAL sería considerada así. Muchas gracias.
Buenos días. En Madrid, donde trabajamos, no existe el concepto de apto provisional, la ITE o es favorable o es desfavorable. Un apto provisional parece condicionado a la realización de obras menores, creo que al menos en Barcelona se diferenciaba entre deficiencias leves y graves, en cualquier caso sentimos no poder ayudarte más. Un saludo!
Hola buenas, resido en un trifamiliar antiguo en la provincia de Vizcaya y realizamos la ITE el pasado Julio, teniendo plazo de 1 año para reparar canalones y solibas de un balcón. También hace mención al mantenimiento de fachada, tejado… sin fijar un plazo aunque en el interior del informe, refleja medio plazo. El ayuntamiento ahora nos notifica que disponemos de menos de 2 meses para solicitar licencia y comienzo de las obras, pero existe un vecino que no está conforme, diciendo que todo lo debemos asumir en partes iguales o no acarrea con los gastos del balcón (porque se trata casualmente el mío) por lo que, arremete contra mí. No existe comunidad de vecinos, ni seguro comunitario, nunca ha habido mantenimiento pero según me he informado, debo pagar la cuota de participación que viene marcada en mis escrituras, que es un 19,86%. Qué puedo hacer en esta situación? Mil gracias y un saludo.
Buenos días. Sentimos no poder ayudarte, en este blog nos centramos en cuestiones técnicas relacionadas con la arquitectura, por lo que quizá tu consulta la podría resolver mejor un administrador de fincas. A nivel de cuotas, vecinos, etc… no te podemos orientar. Un saludo!
Tengo una duda, si en un edificio de 4 alturas hace 3 años pasaron un ITE y se renovó toda la red de saneamiento (menos la ventilación de las bajantes, todos los canalones, las fachadas principal y posterior, se hizo sin diagnosticar que era necesario, toda la red eléctrica de la caja de escalera, porqué ahora al pasar el IEE abren un expediente? Solo sé que me han comentado que la persona que estuvo revisando dijo que estaba bien, pero hizo fotos de las dos fachadas y del edificio colindante. En el Ayuntamiento de Madrid no me pone el motivo de las obras y me urge saberlo.
Buenas tardes. Lo primero que se nos ocurre es que en estos tres años haya surgido alguna deficiencia que no se reflejó en la ITE pero sí se ha detectado en el IEE. Si el IEE ha sido desfavorable podrá ver en el registro https://servpub.madrid.es/GITEP_WBFICHA/SGiteCons los apartados. Por otra parte cuando reciban la orden de ejecución podrán ver las obras que se exigen, pero lo más sencillo sería hablar con el técnico que ha realizado y firmado el informe IEE. Un saludo.
Buenas tardes, como comprador de una vivienda usada en Vizcaya, he firmado un contrato de arras, con plazo hasta el 31.09.2019 para escriturar. Tengo conocimiento de que hay de por medio un informe de ITE emitido con fecha 04.09.2018 que daba un plazo de 1 año para una serie de arreglos de importancia. La comunidad de propietarios ha ido dejando pasar el tiempo y ahora en julio ha encargado un presupuesto de reparación. Dos preguntas:
– Tengo entendido que si la comunidad aprueba el presupuesto y establece una derrama antes de escriturar, el vendedor correría con el gasto. ¿Es así?
– En caso de que fuese después de escriturar, me comentan que sería yo el que se haga cargo, pero ¿tengo alguna posibilidad de defensa reclamando a la comunidad (y al vendedor como miembro de la misma) por la dejadez en no abordar el problema dentro del año de plazo que le exigía la ITE repercutirme el costo?
Gracias y saludos.
Buenos días. Desconocemos cómo funciona la ITE en Vizcaya, en Madrid (donde trabajamos) es el Ayuntamiento quien establece un plazo para las reparaciones, que efectivamente suele coincidir con el propuesto por el arquitecto. Sobre la segunda pregunta, no lo creo, pero en cualquier caso las cuestiones que planteas sobre derramas es mejor que te las aclare un administrador de fincas. Sentimos no poder ayudarte, un saludo!
Y los propietarios que no tenemos un duro que hacemos??? Tanta obsesión por la seguridad nos va a arruinar y matar… entonces ¿para qué sirve tanta obsesión por la seguridad?
Buenos días. A lo largo de los años hemos tenido esta misma conversación con muchos clientes! Entendemos perfectamente el problema y por desgracia tiene difícil solución, hay casos y casos, pero vamos a dejar aquí nuestra opinión:
A modo de comparativa sucede como con los coches, si circulo sin ITV / seguro y tengo un accidente no sólo tengo un problema legal yo, también el afectado (sobre todo si no tengo seguro va a costar mucho más conseguir una indemnización). La verdad es que no me gusta pagar la ITV / seguro, pero acepto la responsabilidad que establece sobre mi la normativa si quiero conducir.
Con un edificio sucede más o menos lo mismo, con algún matiz ya que la vivienda a diferencia de un coche se considera un «derecho». En cualquier caso si se desprende un ladrillo y causa un accidente, es básico para ambas partes (accidentado / propietarios del edificio) contar con la ITE o el IEE / seguro.
Por experiencia un IEE (más costoso que la ITE ya que abarca más contenido) de un edificio de 15 viviendas puede salir a unos 50 euros por vivienda, que es más o menos el precio de la ITV del coche, pero con la diferencia de que se realiza una vez cada 10 años.
No pretendemos convencerte de nada, la normativa es la que es, pero tras ver unos cuantos desprendimientos y alguna que otra barbaridad tratamos de concienciar al respecto.
Ah, sólo como consideración, nosotros no vivimos de la ITE si no de realizar proyectos de arquitectura, rehabilitación, de mejora del aislamiento, de accesibilidad, etc. Si viviéramos de la ITE pasaríamos bastante hambre!
¿Qué ocurre si es desfavorable de grado 3 y no arreglas ni quieres arreglar los desperfectos?
Buenas tardes. Desconocemos desde dónde nos escribes, pero no entendemos a lo que te refieres con «desfavorable de grado 3». Quizá sea algo propio de la normativa autonómica / municipal. Si nos lo puedes aclarar intentaremos contestarte, aunque al menos en Madrid si un IEE se presenta desfavorable el Ayuntamiento emite orden de ejecución. Lo que la normativa establece como «deber de conservación» no es voluntario. Un saludo!
Las IEE suelen requerir mucha inversión? Un edificio de los años 60 qué parámetros técnicos le pueden pedir para eficiencia energética?
Buenos días. Un informe IEE requiere «inversión» en la medida de su resultado. Si la finca se encuentra razonablemente conservada no suele ser necesario hacer obras, o si hay que hacer algo es menor. Si la finca está en mal estado el coste de las obras puede ser elevado si resulta necesario sanear fachadas, cubiertas, etc. Por otra parte el apartado de eficiencia energética no implica realizar obras para adaptar o mejorar dicha eficiencia energética a los parámetros actuales. Con la normativa actual sólo tiene valor informativo, además de dotar al edificio del certificado correspondiente, que puede ser necesario en algunos casos. Un saludo!
Buenas tardes.
Resulta que después de 7 años de presentar toda la documentación de la ITE negativa (Madrid), con proyecto, nos reclaman:
– Que hagamos una serie de reformas relacionadas con la pared del vecino, que se ha separado de la nuestra y nos da humedades a nuestra pared (entiendo que esta obra la debería hacer el vecino).
– Nos piden un certificado técnico de idoneidad (hemos entregado el proyecto y el certificado de fin de obra, entre otros documentos…)
– ¿La administración no tiene un plazo de respuesta o no hay silencio administrativo?
¿Esto es correcto?
Buenas tardes. Sin conocer el expediente del edificio no os podemos ayudar mucho… en los años que llevamos trabajando en el ámbito de las inspecciones ITE / IEE hemos visto y bregado con todo tipo de casos, algunos francamente «kafkianos». Como norma general la administración tiene plazos, claro, pero no los cumple, y por defecto el silencio administrativo es negativo.
Nuestro proceder sería pedir cita con el técnico que lleva el expediente para aclarar directamente con él la situación: en qué estado está, qué se pide y porqué, etc… para poder cerrarlo sin que vuelva a dar problemas. Un saludo!